← Πίσω στον δείκτη

Μεθοδολογία & πηγές

Ο δείκτης απαντά σε μία ερώτηση: πόσα χρόνια μεικτών αποδοχών κοστίζει ένα διαμέρισμα στην Αττική, κάθε χρόνο από το 1980 έως το 2026. Παρακάτω είναι ο ακριβής τρόπος υπολογισμού και τα σημεία όπου τα δημόσια στοιχεία σταματούν.

Ο τύπος

τιμή σπιτιού = τιμή ανά τ.μ. × συντελεστής περιοχής × τ.μ.
χρόνια εργασίας = τιμή σπιτιού ÷ ετήσιες μεικτές αποδοχές

Οι ετήσιες μεικτές αποδοχές του κατώτατου μισθού προκύπτουν ως μηνιαίος μισθός × 14. Ο μηνιαίος κατώτατος κάθε έτους είναι ο σταθμισμένος με τις ημέρες ισχύος μέσος όρος, ώστε χρονιές με ενδοετή μεταβολή (π.χ. 2012, 2019, 2022) να μη μετρούν λάθος.

Παραδοχές

Τι μετράει ο δείκτης
Πόσα χρόνια συνολικών μεικτών ετήσιων αποδοχών κοστίζει ένα διαμέρισμα. Είναι λόγος τιμής προς εισόδημα: δεν αφαιρεί έξοδα διαβίωσης και δεν υποθέτει δάνειο. Ένας άνθρωπος που ζει με τον μισθό του χρειάζεται στην πράξη πολλαπλάσιο χρόνο για να μαζέψει το ποσό.
Γιατί μεικτά και όχι καθαρά
Οι καθαρές αποδοχές εξαρτώνται από φορολογικές κλίμακες και ασφαλιστικές εισφορές που άλλαξαν δεκάδες φορές από το 1980. Η μοντελοποίησή τους θα πρόσθετε δική της αβεβαιότητα σε κάθε έτος. Τα μεικτά είναι μετρήσιμα και συγκρίσιμα σε όλη τη σειρά.
Δεκατέσσερις μισθοί
Ο κατώτατος μισθός ανάγεται σε ετήσιο με 14 πληρωμές (δώρα Χριστουγέννων και Πάσχα, επίδομα αδείας). Ο μέσος μισθός προκύπτει από εθνικούς λογαριασμούς, όπου τα δώρα περιλαμβάνονται ήδη στο ετήσιο σύνολο.
Από τον δείκτη στα ευρώ ανά τ.μ.
Η Τράπεζα της Ελλάδος δημοσιεύει δείκτη μεταβολών, όχι επίπεδα τιμών. Η σειρά αγκυρώνεται στα 2.100 €/τ.μ. για το 2007, τιμή που αποδίδει ~2.445 €/τ.μ. για το 2026 — συμβατή με τις δημοσιευμένες μέσες τιμές πώλησης στην Αττική.
Τα έτη 1980–1997
Δεν υπάρχει δημοσιευμένη σειρά τιμών κατοικίας για την Αθήνα πριν το 1993, ούτε συνεχής σειρά κατώτατου μισθού σε δραχμές πριν το 1998. Για τα έτη αυτά η σειρά ανακατασκευάζεται από τον ΔΤΚ και μια τεκμηριωμένη πορεία πραγματικών τιμών· εμφανίζεται πάντα με διακεκομμένη γραμμή και σήμανση «εκτίμηση». Οι αριθμοί δείχνουν τάξη μεγέθους, όχι ακρίβεια δεκαδικού.
Το 2026
Ο δείκτης τιμών αφορά μόνο το α΄ τρίμηνο 2026 (προσωρινά στοιχεία της ΤτΕ). Ο μέσος μισθός προεκτείνεται με την πρόβλεψη της AMECO. Ο κατώτατος μισθός είναι ο σταθμισμένος μέσος όρος του έτους (880 € έως 31/3, 920 € από 1/4).

Σήμανση ποιότητας

  • Δημοσιευμένο — ο αριθμός προέρχεται αυτούσιος από επίσημη στατιστική σειρά. Ισχύει για τις τιμές κατοικίας από το 1993, τον μέσο μισθό από το 1995 και τον κατώτατο από το 1998.
  • Προέκταση — υπολογισμένο από επίσημες σειρές με αλυσιδωτή σύνδεση ρυθμών μεταβολής. Ισχύει για τον μέσο μισθό 1980–1994 και για το 2026.
  • Εκτίμηση — δεν υπάρχει δημοσιευμένη σειρά. Ισχύει για τις τιμές κατοικίας 1980–1992 και τον κατώτατο μισθό 1980–1997. Στα γραφήματα εμφανίζεται πάντα με διακεκομμένη γραμμή μέσα σε σκιασμένη ζώνη.

Πώς φτιάχτηκαν οι εκτιμήσεις

Και στις δύο περιπτώσεις το ονομαστικό μέγεθος προκύπτει ως τιμή αγκύρωσης × Δείκτης Τιμών Καταναλωτή × πραγματική πορεία. Η «πραγματική πορεία» είναι μια σειρά συντελεστών που αποτυπώνει τεκμηριωμένα γεγονότα της περιόδου: για τις τιμές κατοικίας, την υποχώρηση των πραγματικών τιμών στην πρώτη μισή δεκαετία του ’80 και την άνοδο 1988–1991· για τον κατώτατο μισθό, την Αυτόματη Τιμαριθμική Αναπροσαρμογή και τις αυξήσεις 1982–1984, την περικοπή του προγράμματος σταθεροποίησης 1985–1987 και τη διάβρωση μετά την κατάργηση της ΑΤΑ το 1991.

Οι συντελεστές αυτοί είναι ορατοί και επεξεργάσιμοι στο data/build_dataset.py. Δείχνουν τάξη μεγέθους και κατεύθυνση, όχι ακρίβεια δεκαδικού. Αν βρεθεί δημοσιευμένη σειρά για την περίοδο, αντικαθίστανται χωρίς αλλαγή στον υπόλοιπο κώδικα.

Άγκυρα επιπέδου τιμών

Η Τράπεζα της Ελλάδος δημοσιεύει δείκτη μεταβολών με βάση 2007 = 100, όχι τιμές σε ευρώ. Για να μετατραπεί σε €/τ.μ. χρησιμοποιείται μία άγκυρα: 2007 = 2.100 €/τ.μ.. Η τιμή επιλέχθηκε ώστε το 2026 να αποδίδει ~2.445 €/τ.μ., επίπεδο συμβατό με τις δημοσιευμένες μέσες τιμές πώλησης στην Αττική. Αλλαγή της άγκυρας μετακινεί όλη τη σειρά αναλογικά, αλλά αφήνει αμετάβλητες τις ποσοστιαίες μεταβολές.

Η σελίδα χρυσών λιρών

Το /gold χρησιμοποιεί την τιμή αγοράς της Τράπεζας της Ελλάδος για τη λίρα Αγγλίας παλαιάς κοπής, στο τέλος κάθε έτους — το ποσό που εισπράττει όποιος παραδίδει μία λίρα. Είναι η μόνη βάση με δημοσιευμένη τιμή για κάθε χρονιά από το 1980, και ταιριάζει στο ερώτημα «πόσες λίρες χρειάζομαι για να αγοράσω σπίτι».

Από το 2001 τα στοιχεία προέρχονται από τα ημερήσια δελτία τιμών χρυσού της ΤτΕ (3.762 δελτία). Για το 1980–2000 χρησιμοποιείται η δημοσιευμένη τιμή τέλους έτους της ίδιας πηγής, μέσω αναδημοσίευσης. Η αναδημοσίευση επαληθεύτηκε απέναντι στα πρωτογενή δελτία για τα έτη 2001–2021: ταυτίζεται με την τιμή αγοράς του τελευταίου δελτίου κάθε έτους σε 19 από 21 έτη με απόκλιση 0,0% (2002 και 2003 αποκλίνουν 2,3% και 0,9%, λόγω διαφορετικής ημερομηνίας τελευταίου δελτίου).

Τα ποσά πριν το 2002 ήταν σε δραχμές και εκφράζονται σε ευρώ με τη σταθερή ισοτιμία 340,75. Η ΤτΕ δημοσιεύει τιμή πώλησης μόνο από το 2001, γι' αυτό το άνοιγμα αγοράς–πώλησης εμφανίζεται στον πίνακα αλλά όχι στη γραμμή του δείκτη.

Η σελίδα bitcoin

Το /bitcoin χρησιμοποιεί την ίδια τιμή κατοικίας και αλλάζει μόνο τη μονάδα μέτρησης. Οι ημερήσιες τιμές του bitcoin σε δολάρια προέρχονται από το Coin Metrics και μετατρέπονται σε ευρώ ημέρα προς ημέρα με τις ισοτιμίες αναφοράς της ΕΚΤ — όχι με ετήσια μέση ισοτιμία, ώστε να μη χάνεται η μεταβλητότητα ούτε του bitcoin ούτε της ισοτιμίας. Τα Σαββατοκύριακα και οι αργίες παίρνουν την τελευταία διαθέσιμη ισοτιμία.

Κάθε έτος δίνει τέσσερα μεγέθη: μέσο όρο ημερήσιων τιμών, τιμή τέλους έτους, και το χαμηλότερο και υψηλότερο ημερήσιο κλείσιμο. Ο δείκτης σχεδιάζεται με λογαριθμικό άξονα, επειδή καλύπτει τέσσερις τάξεις μεγέθους, και συνοδεύεται από τη ζώνη ενδοετούς εύρους. Το 2010 (η αγορά ξεκινά τον Ιούλιο) και το τρέχον έτος σημειώνονται ως ημιτελή.

Τι δεν μετράει

  • Φόρους μεταβίβασης, συμβολαιογραφικά, μεσιτικά και έξοδα ανακαίνισης.
  • Στεγαστικό δάνειο, επιτόκια και τη διαθεσιμότητα πίστωσης — που άλλαξαν δραματικά μετά το 1995 και ξανά μετά το 2010.
  • Κληρονομιά και γονική παροχή, που στην Ελλάδα καλύπτουν μεγάλο μέρος της απόκτησης πρώτης κατοικίας.
  • Την ποιότητα και την ηλικία του αποθέματος: ένα διαμέρισμα του 1980 δεν είναι το ίδιο προϊόν με ένα του 2026.
  • Τη διαφορά μεταξύ ζητούμενων και τελικών τιμών συναλλαγής.

Πηγές

Τα πρωτογενή αρχεία βρίσκονται στον φάκελο data/sources/ του αποθετηρίου, και το data/build_dataset.py τα μετατρέπει στο dataset που τροφοδοτεί τη σελίδα.